«Los extranjeros no pueden comprar inmuebles a menos de 50 km de la frontera paraguaya» es una de las afirmaciones más repetidas sobre comprar acá. Es mayormente falsa —y la versión verdadera es más estrecha, más rara y vale la pena conocerla con precisión, porque equivocarse se paga caro.
El texto que rige es la Ley N° 2.532/05, del 17 de febrero de 2005, modificada por la Ley N° 2.647/05. Lo citamos directamente, en lugar de parafrasear la paráfrasis de otros.
Qué dice realmente la ley
El artículo 1 establece como zona de seguridad fronteriza la franja de 50 kilómetros adyacente a las líneas de frontera terrestre y fluvial dentro del territorio nacional. La zona existe y es amplia: buena parte del perímetro paraguayo es fluvial, así que abarca una porción considerable del país.
El artículo 2 es donde casi todo el mundo se equivoca. Dispone que, salvo autorización por decreto del Poder Ejecutivo fundada en razones de interés público, los extranjeros oriundos de cualquiera de los países limítrofes de la República —y las personas jurídicas integradas mayoritariamente por ellos— no podrán ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales en la zona.
Dentro de esa frase hay dos límites, y los dos se suelen omitir:
- Alcanza solo a nacionales de países limítrofes. Paraguay limita con tres: Argentina, Brasil y Bolivia. Con un pasaporte de cualquier otro lugar, el artículo 2 no lo restringe en nada.
- Alcanza solo a inmuebles rurales. El inmueble urbano queda fuera del artículo por completo —para todos, incluidos argentinos, brasileños y bolivianos.
Por qué existe
La zona responde a décadas de tenencia agrícola transfronteriza en la frontera este, donde la propiedad brasileña de campo paraguayo se volvió políticamente sensible. Leído así, el diseño cierra: apunta a la tierra rural y apunta a los vecinos. Nunca fue una prohibición general a la propiedad extranjera, y nunca se trató de departamentos.
Las excepciones, más amplias de lo que se supone
El artículo 3 —en la redacción que le dio la Ley 2.647/05— deja fuera del artículo 2 tres situaciones:
- Los derechos adquiridos debidamente comprobados antes de la vigencia de la ley.
- Los derechos sucesorios de ciudadanos de países limítrofes, que no pueden ser desconocidos por el artículo 2.
- Los inmuebles adjudicados judicialmente o dados en pago a bancos y entidades financieras.
Y el propio artículo 2 admite que un decreto del Poder Ejecutivo autorice una tenencia de otro modo prohibida por razones de interés público —la ley da como ejemplo las actividades que generan ocupación de mano de obra. Es una puerta real, aunque no rápida.
Qué pasa si se equivoca
Esta es la parte que debería ponerlo cuidadoso, no tranquilo:
- Artículo 8: los actos jurídicos que contraríen la ley son nulos, y la nulidad arrastra una multa equivalente al doble del valor de la operación. No de la ganancia: del valor.
- Artículo 5: los escribanos no pueden elevar a escritura pública negocios que el artículo 2 no autoriza. Las sanciones pueden alcanzar a jueces, funcionarios y notarios intervinientes.
- Artículo 4: las acciones y los certificados de aportación de las entidades que pretendan tener inmuebles rurales en la zona deben ser nominativos y no endosables —algo que existe justamente para cortar el atajo obvio.
Sobre eso último: si usted es argentino, brasileño o boliviano y alguien le propone canalizar la compra por una sociedad paraguaya, entienda qué le están ofreciendo. El artículo 2 ya alcanza a las personas jurídicas integradas mayoritariamente por nacionales limítrofes, el artículo 4 obliga a que la composición accionaria quede a la vista, y la Ley 5.895/17 sumó más reglas de transparencia para las sociedades constituidas en la zona. La estructura no funciona, y el precio de intentarlo es el artículo 8.
Los dos documentos que lo zanjan
No hace falta razonar con distancias sobre un mapa: la ley incorpora el control al propio trámite.
- El certificado de Catastro. El artículo 7 exige que las certificaciones del Servicio Nacional de Catastro dejen constancia de si el inmueble está ubicado total o parcialmente en la zona de seguridad fronteriza. Pídalo. Es la respuesta con autoridad, y por escrito.
- La opinión de su escribano. Como el artículo 5 expone personalmente al escribano, uno competente tiene todos los incentivos para verificarlo en serio. Eso lo vuelve una garantía real y no un trámite —siempre que elija uno suyo, no el del vendedor.
En la práctica
- Nacionalidad no limítrofe, inmueble urbano: sin afectación, en cualquier punto del país.
- Nacionalidad no limítrofe, inmueble rural: tampoco lo alcanza el artículo 2 —aunque siguen importando los controles normales de título, gravámenes y tierras del INDERT.
- Argentino, brasileño o boliviano, inmueble rural en la zona: este es el caso restringido. Consiga asesoramiento legal paraguayo antes de comprometer nada.
Para ver cómo es una compra que califica, vea qué compra USD 200.000 en Asunción, y para la documentación que su carpeta de residencia va a necesitar en paralelo, las reglas de solvencia de la Resolución 407/2026.