La vía inmobiliaria del Investor Pass parte de USD 200.000. Ese dato es fácil de encontrar. Lo difícil de encontrar es una respuesta clara a la pregunta que sigue: ¿qué compra realmente USD 200.000 en Asunción y cuánto va a rendir?
Estas son las cifras tal como vemos el mercado en la segunda mitad de 2026. Tómelas como rangos, no como cotizaciones: los precios se mueven y cada edificio es una negociación aparte.
Precio por metro cuadrado
| Segmento | Precio publicado típico | Qué significa |
|---|---|---|
| Promedio de la ciudad (mediana) | ≈ USD 1.750 / m² | El punto medio de Asunción en conjunto |
| Zonas céntricas y consolidadas | USD 1.200–1.500 / m² | Edificios más antiguos, barrios establecidos, caminables |
| Corredores premium | USD 1.500–2.000 / m² | Torres nuevas, áreas comunes, las zonas que se alquilan más rápido |
Para orientarse: un departamento de dos dormitorios de 100 m² en un edificio bueno pero no de primera línea ronda los USD 120.000. Es la referencia más útil de todo el artículo, porque le dice de entrada que USD 200.000 no es un presupuesto ajustado en Asunción. Es un presupuesto cómodo.
¿Entonces qué consigue con el umbral?
A grandes rasgos, tres formas de compra:
- Una unidad grande y mejor ubicada. Entre 100 y 160 m² en un corredor premium, o bastante más en una zona céntrica consolidada. La más simple de administrar, la más fácil de revender, la de menor rentabilidad.
- Dos unidades más chicas. Dos departamentos de uno o dos dormitorios en el rango de USD 90.000 a 110.000. Más administración, mejor rentabilidad combinada y la opción de vender una sin deshacer toda la posición.
- Unidades en pozo, con descuento. Comprar antes de la entrega suele costar menos que el producto terminado, lo que estira más el presupuesto —a cambio de asumir el riesgo de entrega y de esperar para tener ingresos.
Cuánto rinde
Las rentabilidades brutas en Asunción se mueven en general entre el 6% y el 10% en alquiler de largo plazo, con unidades de alquiler temporario bien gestionadas que llegan a reportar hasta un 15%. Los alquileres subieron alrededor de 10–12% en 2025 y siguieron a un ritmo parecido durante 2026, mientras que los precios de venta vienen subiendo entre 7% y 10% por año desde hace tres años.
La palabra clave ahí es bruta. De esa cifra hay que descontar vacancia, administración, mantenimiento, gastos de condominio y algún inquilino problemático. En la práctica, la rentabilidad neta queda unos puntos por debajo, y quien le cotice una neta en el techo del rango bruto le está cotizando un folleto.
El costo que sorprende para bien
El impuesto inmobiliario paraguayo es genuinamente bajo: para un departamento estándar, habitualmente menos de USD 100 por año. Si viene de un mercado donde el impuesto anual se cuenta en cuatro o cinco cifras, esto cambia de verdad las cuentas de mantener la propiedad, y es el único renglón donde Paraguay no es apenas más barato, sino de otra categoría.
Los riesgos que conviene sopesar
- Liquidez. Asunción es un mercado chico comparado con una capital grande. Vender bien lleva tiempo; vender rápido le cuesta dinero.
- Moneda del alquiler. Que el contrato esté en guaraníes o en dólares cambia su retorno real. Aclárelo antes de proyectar cualquier número.
- Riesgo de entrega en pozo. Los atrasos son comunes en todas partes; el remedio depende enteramente del contrato que firmó.
- La suba no es una promesa. Tres años de apreciación del 7 al 10% son un dato del pasado. Compre por la renta y la ubicación; tome la apreciación como un extra.
Comprar para calificar es una restricción, no una estrategia
El error más caro de todo este proceso es tratar la propiedad como un casillero que hay que tildar. La residencia es el objetivo, pero la propiedad es donde van a vivir sus USD 200.000 durante varios años. Un inmueble que califica pero está mal comprado es una residencia permanente atada a una pérdida permanente.
Compre algo que le gustaría tener aunque la residencia no existiera. Después verifique que califique. En ese orden, nunca al revés.
Para los requisitos que debe cumplir la carpeta, vea las nuevas reglas de solvencia de la Resolución 407/2026, y para todo lo que va más allá del precio de compra, el desglose de costos.